WeWork遭遇IPO滑鐵盧,共享辦公行業最大危機被揭開
2019-10-09 16:36 WeWork WeWork上市

WeWork遭遇IPO滑鐵盧,共享辦公行業最大危機被揭開

作者:相欣  來源:騰訊深網(ID:qqshenwang)

像Uber(UBER.US)改變人們的出行習慣一樣,WeWork花了9年時間試圖顛覆人們對于商業地產和辦公的固有認知。

按照故事本來的發展脈絡,WeWork是完全有可能成為今年美股市場繼Uber之后第二大規模IPO的新經濟公司。然而劇情并沒有按原計劃進行,從美國最具價值科技公司到遭遇滑鐵盧,它只用了六周時間。

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WeWork在去年底開啟IPO之路,今年8月遞交招股說明書時,公司本可以通過上市集資至少30億美元。這項計劃卻遭遇了滑鐵盧,因估值和商業模式遭到投資者質疑,WeWork的母公司We Company不得不在10月1日正式宣布撤回向美國證券交易委員會提交的招股說明書,尋求推遲IPO。

負面連鎖反應接踵而至。

據報道,先是首席執行官亞當·諾伊曼、公司副董事長邁克爾·格羅斯、房地產投資部門聯合負責人溫迪·希爾維斯坦、聯合創始人以及首席品牌和影響力官麗貝卡(諾依曼的妻子)等高管相繼宣布離職;隨后,2000人左右的初步裁員計劃出爐,比例高達16%;不僅如此,為了應對資金壓力,WeWork也在考慮出售幾個外部收購而來的業務部門。

最新消息顯示,據報道,本周WeWork正與公司的最大股東軟銀集團協商新一輪10億美元融資,以幫助WeWork順利度過企業結構重組階段。

創始人亞當·諾伊曼的接替者、新任WeWork首席執行官阿蒂·明森和塞巴斯蒂安·古寧厄姆后來在聲明中表示:“我們已決定推遲首次公開募股,把精力集中在基本面依舊強勁的核心業務當中。我們一如既往地致力于為我們的會員、企業客戶、房東合伙人、員工和股東服務。我們非常希望將WeWork作為一家上市公司運營,并期待著在未來重新審視公開股票市場。”

但顯然,短期內WeWork還有很多要攻克的關卡。

來自硅谷百強的迅猛擴張

時間退回到9年前。

同樣對社區建設和設計感興趣的亞當·諾依曼和米格爾·麥凱維創辦了一家叫做Green Desk的公司,他們說服房東把空置的房產分成辦公用的辦公室,再把它租出去。

Green Desk讓二人挖到了人生第一桶金,亞當·諾依曼和米格爾·麥凱維賣掉股份,手握1500萬美元融資,在紐約創辦了現在的WeWork。

2010年創立之初,WeWork所管理的房產不過兩處。2011年4月,WeWork向紐約的創業者們敞開懷抱,隨后又逐漸走向全國和全世界。

2014年,WeWork在8個城市里建立了23個據點;到了2015年,WeWork旗下的辦公空間從55處攀升至55處。

WeWork一直保持著高速發展的勢頭。截至2016年3月,WeWork在全球的23座城市擁有80個共享辦公場所,它們分布在美國的紐約、波士頓、費城、華盛頓特區、邁阿密、芝加哥、奧斯汀、伯克利、舊金山、洛杉磯、波特蘭和西雅圖等城市,以及英國倫敦、荷蘭阿姆斯特丹、以色列特拉維夫等。

同年3月,在完成由聯想控股和弘毅資本牽頭的A輪融資后,WeWork估值達到160億美元。伴隨著同一時期,共享經濟之風在中國互聯網掀起巨大風浪,WeWork也由此打入中國市場,上海成為它落腳的第一站,并隨后又進入了北京、廣州、武漢等多個城市。

2018年7月,WeWork再次獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀愿景基金(“愿景基金”)及弘毅投資領投的共計5億美元B輪融資。

2018年11月14日,根據一份投資者報告顯示,WeWork從日本軟銀集團公司獲得30億美元的新增投資。

一路高歌猛進, WeWork截至目前已在29個國家的111個城市設有528個辦事處,目前有52.7萬名成員,高于2018年6月底的26.8萬名和2018年12月底的40.1萬名,其中40%的成員被認為是企業客戶。

持續虧損與盈利質疑

WeWork創造的神話并沒有持續太久,轉折發生在8月14日,WeWork向美國證券交易委員會提交了IPO招股書,長期以來縈繞在WeWork頭上的神秘面紗終被揭開。

招股書顯示,2016年到2018年WeWork的營收分別為4.36億美元,8.86億美元和18.21億美元。然而,與多數共享經濟公司類似,營收上的持續增長來源于背后門店不斷擴張帶來的虧損。

盡管WeWork最大股東、軟銀創始人兼首席執行官孫正義在一次采訪中公開表示支持WeWork,并稱10年之內,這家公司將“實現可觀的盈利”,但眼下的虧損依然無法消除投資者的擔憂。

招股書顯示,從2016年到2018年期間,WeWork的凈虧損額從4.29億美元,持續擴大至19.27億美元。到2019上半年,凈虧損額則達到9.04億美元,較去年同期增長了25.2%。

這些數字意味著,2019年上半年,WeWork每獲得1美元收入就要虧損約2美元。

10月6日,摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜表示,WeWork首次公開募股的失敗標志著一個時代的結束。威爾遜表示,“在我們看來,為沒有實現盈利的企業提供慷慨資金的日子已經結束了。”

這意味著科技企業和其他高增長軟件類股將面臨困境,并將給整體市場帶來壓力。“這是一場激烈的擠兌,但對任何東西給予極高的估值都不是好主意,特別是對那些可能永遠無法產生正現金流的企業而言。最具投機性、定價最不合理的市場領域已經開始崩潰。”威爾遜說。

一場共享經濟泡沫?

WeWork的模式很簡單,直白講就是在市場上找到房產,長租下來,然后改造成共享辦公空間,然后以更高的價格出租給個人或者初創公司。

憑借新經濟公司的外殼,WeWork估值在今年1月一度達到470億美元。根據CB Insights數據顯示,今年年初,Uber估值720億美元,WeWork估值470億美元,Airbnb估值293億美元,國內的滴滴出行估值也有560億美元。可見,WeWork所獲高估值與其對標的共享經濟行業繁榮發展不無關系。

但如果橫向對比另一家比利時的共享辦公品牌IWG集團(前身是1989年成立的Regus商務中心),你就會發現WeWork470億美元估值高的離譜。

截至2018年上半年,IWG集團已建立起全球超過250萬人的會員社區,在110個國家的1090個城鎮擁有3211個辦公中心,提供近50萬個工位。無論是會員數量,覆蓋國家和城市,運營的辦公地點數量,還是全球的租賃面積,IWG集團都遠超過WeWork,但其估值卻只有37億美元。

為此,一些投資人認為WeWork不是科技公司,只是房地產企業,不宜享受如此高的估值。

WeWork想做的,是通過互聯網改變人們對于辦公空間的傳統認知,但實際上,其商業模式還停留在簽訂長期租賃合約,再將物業轉租給企業客戶的舊有模式框架里。

招股書顯示,WeWork成本支出中占比最大的部分是辦公用地的運營費用,其中大部分來自于租賃費用,WeWork通常與房東簽訂10到15年租賃合同,費用則分攤在每期的費用支出中。2016年到2018年期間,這部分運營費用分別為4.3億美元、8.1億美元和15億美元,占總營收的比例分別為99.3%、92.0%和83.5%。

由此,WeWork科技公司屬性被質疑,一些投資認為,WeWork不是科技公司,只是房地產企業,不宜享受高估值。

今年9月,在決定放棄首次公開募股的時候,WeWork的估值已經降到100億到120億美元區間——相比較于年初的470億美元蒸發了近75%。

中國“門徒”的突圍

面臨困境的WeWork并非孤例。Regus和HQ Global Workplaces早在2000年就通過類似的基礎商業模式,租賃改造,然后提供短期轉租,得到了投資者的追捧。他們認為Regus和HQ Global Workplaces可以利用辦公室業務打造一個面向成長型公司的龐大服務網絡。

但是隨著科技泡沫破裂,共享辦公的服務需求和營收均大幅下降,在長期租約和債務的困擾下,HQ和Regus的美國子公司均申請了破產保護,最后幸存下來的僅有Regus。這意味著,共享辦公的發展與行業環境緊密相關。

由于身攜濃厚的互聯網基因,共享辦公企業并不滿足于只做工位及辦公空間的提供者,更多的是希望扮演“資源對接商”的角色,這對共享辦公企業本身的資源嫁接、運維籌措、系統服務的能力都提出了前所未有的挑戰。

其中一個重要風險在于,當由于科技泡沫破裂導致需求下降時,共享辦公的營收也會隨之下降,而它所需要支付的租金卻遵循房地產發展規律依舊維持不變。

WeWork過去成長壯大的幾年里,出現了一批中國式“門徒”。

2015年前后是一個重要節點,彼時以孵化器、眾創空間、聯合辦公等為名義開展的新型辦公空間受到極大追捧,納什空間、氪空間、夢想加、優客工場、無界空間(后與優客工場合并)等先后入局。

在快速發展的同時,共享辦公空間遭遇入住率、盈利模式、差異化服務、商業安全等多方面的問題。

“2015-2016年,就有幾家聯合辦公的公司出現了資金鏈斷裂的問題,他們在沒有摸清楚商業模式的情況下,沒辦法獲取盈利。”易觀分析師馮超說。

事實上,很多聯合辦公平臺會向孵化器方向發展,因此其資金、人員配置、相應的服務也需要一個大量的前期支出。

不久前提交IPO申請的36氪并未打包其共享辦公業務氪空間。

WeWork的折戟無疑為后來者敲響警鐘。其虧損的原因可以歸結于日益增長的租金的成本,以及為了獲取更多的用戶去做資金的補貼。

共享辦公行業一個必須要面對的問題在于,僅靠辦公空間的租賃收入難以支撐起一個完整的商業模型。有數據顯示,共享辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡,但這個數字并不容易達到。尤其在共享辦公發展前期和依靠收購來擴張的時期,盈利難已然成為行業共性問題。

業內人士表示,近兩年初創企業數量逐步減少,共享辦公一哄而上供大于求,不少共享辦公因為融不到資、盈利模式單一、入駐率低、服務專業度不足等原因經營困難,逐漸被市場淘汰。

租工位長期是共享辦公主要盈利手段。為了走出困境,共享辦公向入駐企業提供各種服務,比如資源對接、融資路演等配套服務。

優客工場創始人毛大慶曾表示,租金并不能為平臺帶來大規模的盈利,在用戶規模與品牌價值的基礎之上建構的增值服務才是共享辦公行業后續盈利的關鍵點所在。比如,除了提供辦公環境外,是否能為初創、中小微以及大型企業提供企業托管、業主合作、FA等額外服務。

一些共享辦公運營商嘗試從重資產走向輕資產,除了為客戶整體裝修,他們探索輸出運營管理。思微共享辦公創始人端木楊表示,過去租場地裝修,再租出去給新的租客這種模式風險過高,無法保證正常現金流。現在公司不再盲目地租用場地,而是和房地產商合作共同經營。

而眼下,中國共享辦公的玩家勢必要在租金之外找到更穩定的盈利模式,才能避免重蹈WeWork的覆轍。

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